疫情让大家深刻的体会到了人是一种社交属性的生物。社交是人类的天性，而商业地产则是能给人类社交提供场所以及服务的重要载体。人类活动越来越丰富，社交程度越高，对商业地产的需求就越旺盛。

那么我们如何理解商业地产的运转呢？很多做传统住宅的开发商拿到商业地块，应该怎么安排团队来操盘？小编今天想从两个市场来解读。

市场是买卖双方进行商品交换的场所。

商业地产主要分为空间市场和资产市场。

空间市场是指房地产空间使用权的市场。换句话说也叫租赁市场。

在空间市场中，业主和租户作为供需两端，租金水平反映空间价值和空间市场的供需关系。

资产市场是指房地产的产权市场。换句话说就是针对项目的买卖转让。

在资产市场中，不同的投资者作为供需两端，通过Cap Rate 水平反映资产价值和资产市场的供需关系。

那么这两个市场是如何联系在一起的？

空间市场通过租金和出租率使得资产产生现金流，而现金流是资产市场中的资产价值的决定因素之一。资产价值是否有利可图，进一步影响开发商决策，是否开发新项目，从而影响了市场的供给水平，进而对空间市场的租金和出租率产生影响。因此，这两个市场是互相依存的，互相影响。正是这两个市场的正向循环，不断促进了商业地产的运转，激活市场的力量，为人们提供了更多的商业场所，满足了人们的社交天性，增加了人们的生活乐趣。

为什么要分析这两个市场？

小编认为在很长一段时间，国内的商业地产更关注的是空间市场，把资产市场仅仅当成是针对小业主的散售市场，而且将空间市场和资产市场彼此割裂看待。同时，很多住宅开发商在对商业项目进行部门设置时，空间市场交给自己成立的商管公司或委托给第三方运营，资产市场交给住宅的销售市场部负责或者自己成立了资产管理部门，而且资产管理部门和商管公司权责不清。这都是因为对着两个市场的认识不够，而且没有将两者的相互依存关系考虑到项目的整体操盘中。

空间市场的目标是实现最优的租金水平和出租率，并控制运营成本，从而实现最优的现金流。而空间市场是高度细分的，不同的位置、不同的资产类型其租金水平是完全不一样的。因此，在空间市场中，需要特别的关注项目的位置和资产类型的差异，从而更准确的分析项目的租金水平和预期出租率。同时，对于租户具有吸引力的点进行深入挖掘，聘请租赁运营的专业人才，对项目的现金流负责。

资产市场的目标是实现最优的投资回报，找到愿意购买资产的投资人，在合适的时机进行交易。资产市场不具有细分性，因为资产市场的参与者是广义的资本市场的参与者（资产作为一种投资渠道与股票市场和债券市场进行收益比较），他们比较的对象不是资产本身，而是由资产产生的现金流。两处现金流被认为具有相似风险和增长潜力的房产，将以非常相似的Cap Rate估值进行出售，即使这两处房产实际上非常不同，而且它们位于不同的地点，租金也非常不同。因此，在资产市场中，需要特别关注的是项目产生现金流的风险和增长潜力。同时，关注资本市场的利率水平的变化和整个市场环境的风险水平，聘请专业的资产管理人才，对项目的投资回报负责。

如果商业地产项目要往更健康、更高效的方向走，开发商应该要重视理清着两个市场。依据这两个市场的特性和目标，设置更合理的部门分工，设置更合理的部门目标，并协同实现项目的总体目标。

现在大家分清楚商业地产的两个市场了吗？了解了自己应该负责哪一个市场吗？希望这两个市场的分析能给大家在实践中提供一些启发。

文章来源：资管芝士

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