一个城市商业地产的繁华程度某种意义上来说就代表这个城市的繁华程度！商业地产不管是纯商业还是商住混合（裙商），单个项目还是整体都比住宅项目的投资要大、品质要高。

从常理来看，商业（商铺）的价值应高于住宅，特别是城市繁华和核心区的商业和街铺。正常情况下，商铺的价格为住宅价格的3～5倍都是合理的，像一些城市的焦点和形象区位其价格差得更大！

但目前有一个普遍现象，很多城市的商业却做不起来，甚至有的城市区域的商铺价格还低于住宅价格，特别是规模较大的社区型商业。除了商业所在位置、周边消费人口的基础和规模，近些年互联网（自媒体消费）对实体店冲击的原因外，笔者认为主要原因有两个：

第一、受土地用地性质的限制，开发商在委托设计院在做项目的规划方案时，不能解决市场的问题。开发商大多不懂商业，而设计院在做项目规划设计方案时更多考虑的是建筑规范，满足建设指标和技术要求。设计院不懂市场，很难在市场需求和准确的功能定位上对项目的商业部分进行规划，往往设计方案在建成后不符合市场的实际需求。要么是功能不具备，要么是不满足使用需求，这也是很多商业在后期不断改造的原因。

第二、开发商因不懂商业，所以在项目规划前期没有考虑项目商业部分的定位问题。商业和住宅完全不同，业态定位、动线设计、功能设置、铺型面积等，在建设前的规划方案阶段就应有科学、专业的调研，根据商业的位置、楼层的具体特点和项目区域及周边情况，提前做好项目的准确定位和功能预留。只有解决供给和需求、产品和市场的合理性、准确性，这样的商业自然受欢迎，其市场痛点也就迎刃而解！

也就是说，一个商业项目的销售和招商应在项目规划设计方案阶段就应进入，就应和开发商、设计院对接，从而合理解决好开发商的利益、设计院的技术专业和销售招商的市场问题。也只有把这三者关系协调好、解决好，才会做出好商业，也才会带来好的预期收益！

文章来源：山东德睿行

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