大家好，我们的杰克来说事又来了，今天起我们一起来分享历史知识，也许你可以得到意想不到的收获哦。

从长三角到全国，跨区域复制不设限

以一种“现象式思维”的标准来看待一个问题或一件事情的本质往往是不客观的！

市场对文创产业新股定价的探索

4月23日，上市仅仅3天的锦和商业（股票代码）即打开涨停板，当天最高冲高到13.13元/股，随后翻绿，收盘跌2.71%，两个涨停板就开板，这在今年的新股中比较少见。随后，锦和商业的股价连跌四天，最低打到了9.22元，市值不足45亿，市盈率只有25倍左右。

美国苹果教父乔布斯曾说过：“不要迷惑于表象而要洞察事务的本质，初学者的心态是行动派的禅宗。所谓初学者的心态是指不要无端猜测、不要期望、不要武断也不要偏见。”

《交易心理分析》中说，如果我们能够\"没有成见\"、\"没有执着\"、\"无所拘束\"和\"客观超然\"，即能够以\"全然开放\"的心态观察市场，就能看出以前我们看不出的内容，而这些内容很可能就是市场中真正有价值的观点。

很显然，市场对锦和商业要么是偏见，要么就是对其商业模式本质不了解。

图片来源：公司招股说明书

创意园区背后的塑造与运营者

2003年，北京798艺术区被美国《时代》周刊评选成为“全世界最具有标志性的22个城市文化艺术中心”之一。

20世纪50年代，国营电子工业联合厂因产业结构调整等原因，厂区整体外迁，大量厂房空置关闭。90年代中期，艺术展示和创作空间开始入驻，逐步改造为如今的艺术社区。21世纪初，吸引了包括尤伦斯当代艺术中心，美国南加州建筑学院等众多艺术家及相关机构。如今798艺术区已成为画廊、艺术中心、设计公司、餐饮酒吧等各种空间的聚合，凭借着自由且极具创意的文化精神以及独特的建筑风格享誉世界，每年吸引超过500万游客。

除了“北京798艺术区”，全世界还有伦敦“金丝雀码头”、美国纽约“曼哈顿高线公园”等众多被创意产业运营商改造后重新焕发生机的园区。

锦和商业就是“798艺术区”、“金丝雀码头”这类创意产业园的推动、塑造者和运营者。

锦和商业成立于2007年，致力于对城市既有商用物业提供全价值链一站式服务。公司作为文化创意产业园区运营商，主营业务是产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理。公司致力于为中小微型文化创意企业提供物理空间和专业服务，实现园区、物业持有方和入驻企业的共同发展；公司旨在助力城市更新，整合城市老旧物业资源，通过更新、改造提升其商业价值，在文化传承的同时注入创新元素。

公司主要三种业务模式，承租运营、受托管理运营和合资运营三种模式，其中承租运营目前是公司主要运营模式。

承租运营模式下，公司与物业持有方签订长期租赁协议，之后对园区进行重新定位、设计及改造，利用公司渠道和品牌资源进行招商，待企业入驻后进行专业的后续运营并提供专业服务，获取租金、物业管理及专业服务等收入。受托管理运营主要是接受园区运营委托，提供运营服务收取相应收入。而合资运营模式下，公司与物业持有方共同成立项目公司，通过项目公司运营具体园区。

运营项目持续增加 营收规模稳定增长

公司主要采用“承租运营”的经营模式，即承租具有租赁价值提升空间的既有建筑（群），对该建筑（群）整体进行重新市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化创意类企业为重要目标客户群的办公和经营需求的园区，从而提升既有建筑（群）使用价值，通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入等。

同时，为进一步发挥公司在产业园区运营方面的优势，公司通过“受托运营”的经营模式提供各类运营、管理、咨询服务并获得相关业务收入，具体包括招商咨询策划、物业管理等服务。公司表示，经过多年的发展，公司承租运营的项目达30个，可供出租运营的物业面积约67万平方米，参股运营项目2个，受托运营项目3个。

过去几年公司的营业收入与利润持续增长，营业收入由2016年的4.71亿元，增长到2019年的8.22亿元，复合增长率近15%；利润则从0.95亿元，增长到1.79亿元，复合增长率达17.16%。这期间公司的运营总面积则从40万平米增加到67万平米（不含参股项目），年复合增长率接近10%。公司的运营项目则从17个增加到30个。