在商业地产领域，购物中心、主题mall固然是一个城市的形象和名片，但是真正能够融入市民生活并使其为之消费的还是家门口的社区型商业。这几年体量虽小，但作为城市组合重要组成部分的毛细血管网社区商业，正在快速遍布城市的各个角落。在人们更加注重生活质量和生命质量的大消费和大服务环境下，使社区商业成为商业地产另一种重要组成形态。

本文，飙马商业地产分别从社区商业发展现状、市场定位法则、业态与品牌分析、规划与设计、招商策略、打造趣味性商业六大部分为您详细解读社区商业招商与运营的不二法则。

社区商业发展现状

伴随着消费升级的大趋势下，被市场经济大潮推动着狂奔了近10年的中国，物质资料逐渐富足，一部分富裕阶层出现，一种新的消费潮流开始出现，简单地讲就是：随大流，尽可能活得让别人羡慕，像个上层人物；而如今单纯以炫耀为目的的消费潮流逐渐逝去，个性化、品格化的消费理念开始盛行，健康的、快乐的、体验好的、便利、富有内涵的成为主流。

国外知名品牌扩张减速，基于本土文化与消费特征的商业逐渐兴起。消费者个人也更加注重质量与性价比，品牌不再是主要驱动力；消费者的决策也呈现出高效率简单化，注重商品情感属性和个人精神的回归。

大规模的商业开发造成了购物中心的同质化严重，缺少相应的规划与协同，大量新区建设、商业供应量大、人口入住速度不匹配，相关配套不完善等都是制约发展的绊脚石。

没有明确的发展模式与商业定位，由于发展速度过快、缺乏经验、容易出现项目定位不准，模式不清晰的情况。缺乏成熟的证券化渠道与退出机制，所以很多发展商选择了商铺散售，也极大的影响了社区商业的良好运营。

完整的商业定位所需要的因素

同时，商业设施也逐渐完成由过去的大众品牌转为个性化消费品，从功能性转为体验化；从商业功能向社区文化功能的蜕变。大而全的商业体正在受到不小的挑战，千篇一律的网红脸远远不及有趣的灵魂更能让消费者向往，所以打造小而美、精而全、便而捷的社区型购物中心已经成为当下最热门的趋势。如过往占地面积体量大的家乐福、永辉超市等逐渐的被盒马鲜生、超级物种等新型互联网零售模式取代。

社区商业的市场定位法则

社区商业的定位逻辑要结合项目特征，并具备与周边竞争项目形成显著的差异性，定位要能够落地，务实并具备实操性和系统性。

商业定位的技术逻辑

如果将商业设施比作一颗拥有生命力的树柏，那么前期的定位一定是坚实的根基。它不仅决定了商业的整体形象还关系到后期的经营方向，所以在前期一定要进行有逻辑性的市场调研分析。例如，在进行城市与宏观环境的分析时要充分了解一个城市背后的故事，从人均GDP、城市化率等经济指标来判断城市所处的发展阶段，因为每一个阶段都代表了城市会有不一样的商业形式，正所谓时势造英雄，抓住大环境政策的影响才能造就与众不同的商业。

不仅如此，还要针对城市中的重点案例，梳理商业的发展脉络，并对知名商业进行分析，从环境、业态品牌、运营三类体验来判断城市营造体验式商业的现状，以此来寻找新的商业发展机会。

业态布局基本原则

目标市场区域定位之后就要进行居民与当地人口的调研，要通过细分市场来确定购物中心的目标消费群体。关于目标消费客群的定位，往往通过消费者类型、年龄、收入水平、文化取向等构成，有效的人口调研方法可以通过对周边小区的居民深访来进行，通过实际勘测与观察小区出入居民的情况、汽车保有量、车辆档次等来判断当地的消费情况，前期调研有效的捕捉核心客群，满足多样化的诉求，也是于同行打差异战的方法之一。

抓住发展过程中的主要矛盾点，打造快节奏生活环境下每个人都想找到的精神寄托点，就等于掌握了市场的先行权。商业同时也更强调与空间的互动，购物中心可通过培育自身独有的基因，创造特色主题、IP来形成与消费客群的共鸣，提升品牌自有的推广符号，从而激发起顾客消费欲望并且形成良性循环的复购生态圈。