通常，商业地产是根据商业功能和商业需求，科学规划房地产的需求和功能，使其适应商业运营需要的房地产开发。商业地产与住宅地产在功能设计、区位要求、目标客户等方面存在较大差异。

功能差异

住宅的功能要求比较简单，主要是满足人们的居住功能，为人们提供一个可以避风避雨的休息场所。商业所承载的功能更为复杂。商业地产最普遍的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品流通展示的功能。对人来说，就是满足人们的购物需求。同时，商业地产还可以承载其他功能，如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等。由于商业地产的功能需求灵活多变，其控制相对复杂。

地段不同

由于房地产的不可移动性，无论是住宅还是商业，对地段的要求都比较高，商业就更差了。 .相对而言，住宅区在选址上有更大的灵活性。无论在市中心，郊区，还是荒野，都可以开发住宅建筑。业务不同。企业一旦离开城市，来到郊区，就需要重新审视企业的经营内容和业态。例如，适应城市地区的零售百货商店，如果来到郊区，将无法生存。商业地产植树的原则，首先是场地分析。如果选错了地方，一定很难生存。商业对“可达性”要求较高，项目最好位于道路十字路口或靠近主干道。方便客、人、车的流动，增加顾客惠顾的可能性。

客户区分

住宅地产涉及的客户层次较窄，而商业地产涉及的客户层次较广。住宅目标客户一般分为两类，一类是投资类客户，一类是自用类客户。投资客户依靠买卖和房地产升值来赚取利润。自用客户为购买后自用（无论是过渡居留还是永久居留）。

然而，商业地产的客户包括企业主、商户投资者和目标消费者三类。经营商户可进一步分为主店、副主店、旗舰品牌店和综合品牌店。下表显示了某商场目标商户的分类。可以看出，各个商家对属性的要求是不同的。

操作复杂性的差异

物业要求的差异

对物业的居住要求比较简单，只要能满足居住的功能，以及层高的要求，负载等不高。但是对于商业地产来说，对于楼盘的高度、柱间距、载重、电梯等都有非常细致的要求，任何一个差异都可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态对属性有不同的要求。一般百货楼板承重500公斤，建材超市承重4000公斤，普通超市和书店承重1000公斤，仓储店承重1500公斤。不同的格式对高度有不同的要求。对于生活超市来说，5米的层高就足够了；如果您是建材超市，则必须至少有8米的层高；而如果你是仓库，那一定是9米。如果你建一个电影院，它必须至少有 9 米高，因为将来会使用大屏幕。住宅的活荷载仅200公斤，层高2.8-3米。可见，对住宅物业的要求比较简单。

销售模式的差异

住宅物业的销售模式比商业地产的销售模式简单，通常是直销，有两次清算。商业销售形式多样，一般分为直销、租赁、回租、整体销售四种模式。并且每个销售模式都可以继续细分。例如，直销模式也可以分为有条件和无条件。回租销售更加灵活多样，可以每年返还，也可以一次性返还，或者两者结合。又可分为短期回报（五年及以下）和长期回报（五年以上），又可进一步分为保证或不保证等。销售的种类很多，每种销售方式都有自己的销售目标。

投资回报表

对于开发商来说，商业地产的投资回报有三种形式，一是销售利润，二是后期营业收入，三是物业增值；而住宅物业的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获得短期的资金回报或解决开发商后续发展的资金问题。营业收入和物业增值是商业地产投资回报的最重要形式。比如，北京世纪金源购物中心的销量就没有超过60万平方米。上海梅隆购物广场建成时投资不到5亿元。年年升值，而且营业收入非常高。因此，商业地产的真正价值不是销售额，而是长期的营业收入和物业升值。