烂尾数年的天洋北京房山超级蜂巢南区地块终于被送上阿里法拍。

　　这个项目位于北京市房山区，五环六环之间，距离地铁房山线苏庄站约一公里。占地面积5.78万平方米，建设面积24.4万平方米，其中包含已施工面积17.26万平方米，已预售面积4305.69平方米，评估价27.99亿元，起拍价22.39亿元，将于5月27日公开拍卖。

　　按天洋系实控人周政原本的计划，这个项目本该成为支撑天洋系跨界发展的“现金奶牛”，却因为一场对于北京公寓市场的突发调控，变成最终压垮周政整个商业帝国的“稻草”之一。

　　错付商住公寓

　　2014年，天洋斥资26.15亿元，在一众房企手中抢下北京房山的3宗商业金融用地，试图复制中弘北京像素的神话。这个北京市场上有史以来最为成功的公寓项目，据传为其实控人王永红赚到超50亿元的巨额利润。

　　刚开始，房山超级蜂巢确实为天洋带来不菲的收益。2016年5月，项目首次开盘，以2万元/平方米的单价，推出292套40-60平方米的LOFT公寓。现场人潮涌动，短短3个小时之内全部售罄，揽金近3个亿。

　　但一年后，为整治房地产市场商改住的种种乱象，北京多部委联合发布“326商住新政”。在不到700字的公告里，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。仅已入市的二手项目可以出售给个人，但须满足无房且连续缴纳五年社保的条件，同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，360度无死角地限制了商住房的买卖。

　　从那时开始，北京商住房的市场地位一落千丈，承载着天洋“大北京”战略的房山超级蜂巢项目也从此一蹶不振。天洋系旗下承载文旅及地产业务的上市公司梦东方2020年度报告显示，截至2021年4月15日，房山超级蜂巢项目仅售出6.6万平方米，占比仅20%，可售部分还有超过25万平方米的体量没有卖出。

　　无法销售意味着无法回款，在依靠“借钱开发”的房地产行业，这也就代表着开发商很难偿还从银行借来的巨额债务。事实上，在“326商住新政”发布的前两个月，天洋基业才刚刚向恒丰银行贷款28亿元用于开发房山超级蜂巢项目。根据贷款协议，作为偿还贷款的抵押品之一，天洋基业将三块土地全部抵押给恒丰银行。

　　随后，因恒丰银行内部重组需要，债权被山东金融资产管理有限公司正式接管。债权营销公告显示，截至2019年3月31日，天洋基业拖欠未偿还本金约人民币25.10亿元，无力偿还。

　　接手后，山东金融迅速将周政及天洋基业、天洋控股告上法庭，并要求法院强制执行土地公开拍卖，用于偿还债务。

　　此外，因房山超级蜂巢项目已有部分房源对外销售，这部分业主也成为受害者，权益无法得到保障。房山超级蜂巢业主陈清向时代财经表示，因土地被抵押而天洋基业无力偿还，房山超级蜂巢已销售的部分公寓始终无法办理房产证。

　　“根据合同，天洋基业应该在2019年5月之前为业主办理完房产证，但证一直办不下来。说好的赔偿金也仅仅支付了两个月，就因为天洋账上已没有钱而中断。到现在，我们的房产证也没办下来，天洋那边一直没有说法，仅表示公司在想办法凑钱，然后就没有下文了。”

　　如今，他们只能期待在此次拍卖之后，天洋与山东金融之间的债务纠纷能够解决，并为业主完成不动产证的办理。

　　拿“酒钱”为地产填坑

　　另一根压垮天洋的稻草是天洋创新中心项目。

　　2015年8月，经过200多轮的激烈报价，天洋控股以总价38.22亿元拿下了A股上市公司沱牌舍得的实际控制权，成功将商业版图拓展到白酒领域，打下了一个横跨文化、消费、地产和金融的多元商业帝国。

　　与此同时，意气风发的周政决定以20.8亿元巨资收购燕郊最大的烂尾楼--成功大广场，并将其更名为天洋创新中心。这个项目与北京通州副中心仅一河之隔，地理位置优越。在燕郊炒房风气最为疯狂的那段时间，天洋的这个投资逻辑似乎并无问题。

　　当时，为了尽快拿到并将烂尾楼改造成功，天洋还通过杭州工商信托先后发行“天洋燕郊创新中心1号”及“天洋燕郊创新中心2号”两款集合信托计划，合计募资规模高达48亿元。

　　但由于京津冀协同发展战略，天洋创新中心项目于2017年9月暂时停工，直至《北京市通州区与廊坊北三县整合规划》获批后，于2019年8月重新开工。停工的这两年，项目开发停滞、大量资金沉淀，给天洋带来了巨大资金压力。