商业地产的价值是由租金决定的，租金的高低是由精准策划定位+专业招商运营能力来决定的。所以商业地产不是简单的认为只要地段好价格就可以高。

盖个商业空间躺着挣钱的时代已经过去了。通过深入的商业运营，打造个性化商业空间，才可能挣到钱。这需要商业运营团队有高深的消费者洞察能力、对相关产业链的认知和服务能力。

在过去，商业地产的价值上涨，多数不是经营带来的，而是仰仗全社会固定资产价格的快速攀升。电梯上行的时候，待在电梯里的人的无论打电话还是看书，都能跟着到顶楼。商业地产熟手谈爬楼经验，意义非常小，我们必须回到商业的本质来思考问题。

要想挣钱，最简单的商业常识就是，你要有价值。商业地产项目要挣钱，你的价值到底是什么？

你的商业项目为什么挣不到钱

1、商业空间的价值，不再是交易的场所

电商成熟的时代，绝大多数交易都可以在线上完成。以“物”、以“交易”为核心价值的商业空间，注定无法长久。

2、同质化的商业空间，一片红海

线下服务会长期存在，必然会消耗一定的商业空间。但刚刚经历完商业地产工业化发展的中国，充斥着大量低效、同质化的商业空间，争夺着有限的人流，谁也活不好。

寻求创新变革，这是大多数人的共识。但如果创新变革仍在“依样画葫芦”，那么这样的变革，仍无法走出同质化的泥沼。

3、人们为什么要去线下商业空间

电商成熟的时代，人们去线下商业的目的，就是为了愉快地花时间、花钱。这个需求未曾减弱，只是能够让大家愉快地花时间、花钱的内容在发生变化。

富足时代，人们在做消费选择时，有机会表达自身的个性，或者说价值主张。一次次地消费选择时所表达出来的“价值主张”，构成了人们的生活方式。为了让人们愉快地花时间、花钱，我们打造的商业空间，必须是契合目标客群的生活方式的。

当下社会，不同群体间的生活方式差异性非常大。试图讨好绝大多数人，只会让自己变得很平庸。要想满足目标客群的个性，我们的商业空间也要有个性，也要有自己的价值主张。相对于同质化的商业地产工业化时代，现在是个性化商业空间方兴未艾的时刻。

4、打造个性化商业，不是泛泛的搞主题商业街、不是指望通过引入大IP一次性解决问题

提到个性化商业，大家容易想起来主题商业街，或者引入某个稀奇古怪的大IP。这都是对个性化商业的误读。

笔者所理解的个性化商业，是以本地消费和产业供给的发展趋势为起点，基于相对成熟的社群运营、场景打造、产业服务理念和体系，因地制宜、快速重构出一个充满个性的商业项目。

在这个商业项目中，满足有限个明确的“社群”的价值主张，深入到目标客群的社群运营中，精心地选择商户并进行巧妙搭配，让商户组成的场景，能够激发目标人群的消费意愿。并且能够对主力商户所代表的产业有深入的理解和服务能力。

举个例子，如果要做一个环保主义者的商业空间，那么这个空间必须能够承载环保主义者的聚会、理念发布等功能，而不仅仅去搭配个环保主题的餐厅。

这个空间的运营者应该能够深入到各环保主义者的社群中，应该对环保产业有较为深刻的认识。如果这个空间被环保主义者视为自己寻找同道的社交场，向社会传达自身价值主张的道场，那这个商业空间不火爆都很难。

给自己的商业带个主题的帽子就想个性化，是没有意义的。花大价钱引入一个大IP就想一劳永逸，最后却会发现自己沦为了大IP的高级打工仔。

商业地产到底靠什么赚钱

商业地产到底是靠什么赚钱？是不是建好就可以赚钱？当然不是，商业地产赚钱的核心是要有运营能力，同时还包括资产管理的能力，这两种能力才能够让商业不动产的价值不断的提升。

商业地产的价值是由租金决定的，租金的高低是什么决定的呢？由运营能力来决定的。所以商业地产不是我们简单的认为只要地段好价格就可以高。

我们设想一下每一级台阶下面都对应一个资金池，第一层是短期投资者、第二层是中期投资者、第三层是长期投资者，他们资金的偏好是不一样的。短期投资者偏好的是高收益、高风险；长期投资者偏好的是低收益、低风险。