社区商业业态组合及运营模式

1、社区商业特征。

（1）地域性强，服务对象明确，商圈较小；

（2）以经销日常生活用品为主；

（3）交易频繁，交易额小，交易时间短，成交机率大；

（4）营运成本相对低廉、商业功能、业态的多样性较好。

2、社区商业业态组合。

3、社区商业运营模式。

社区商业招商策略

1、先行定位，再行招商。

社区商业具有较强的地域性，它以住宅住户为依附载体，消费人群的目的指向性非常明确。这就在一定程度上限制了商家的经营方向需要以便民、利民为主要内容。便利店、餐饮、美容、美发、医疗、洗衣、银行等都成为社区商业的首选商家。

当社区商业的规模较大时，商业业态的选择可以适当放开，不局限于上述内容。添加一些具有文化内涵的商业元素，像乐器、舞蹈、绘画、棋类的培训、风情酒吧等等，它们不仅可以调节社区商业的单调形象，也能起到留住消费人群的作用。通过这种力量，能够带动其他商家接连获益。

有了明确的定位再进行后续的招商，能够避免工作中的盲目，从而思路清晰、效率提高。

2、集中优势，攻下主力。

有了对社区商业的定位还需确定该商业项目的主力商家，通过主力店的带动能力，促使其他商家跟风入驻。

由于项目招商刚刚开始，招商处于空白阶段，这时与主力商家的洽谈带有一定的难度。主力商家通常看重的是该处商业项目的市场潜在能力、开发商的知名度和招商团队的管理能力等等。如若能在上述方面让主力商家产生信服，后续谈判才有可能。同时，也正是由于该处项目入驻商家的空白，主力店在项目区位选择上有更大的余地，也才更易于双方的牵手。

一个项目主力店的引进情况，对项目招商和日后运营状态都有着极大的影响。主力店往往由富有管理经验的大商家掌控，它往往具有强大的品牌号召力、强大的聚客能力，并且能够极大的提升项目的整体形象和所在物业的租金水平，对后续的招商运营均能起到一定的带动作用。但是，主力店往往租期较长、租金收益较低、对竞争品牌具有极强的排他性、在所洽谈的合同文本上也带有一定的苛刻性。这就导致社区商业项目物业租售状态调整困难、投资回报率偏低、不利引进与主力店相竞争的其他商家、合同洽谈需要综合考虑慎之又慎等等。

所以，主力店的引进是一把双刃剑，需要综合考量、分析对比后才能决定如何引进主力店、引进那种类别的主力店和引进何种品牌的主力店。

3、同业差异，异业互补。

在对商家的选择上强调“同业差异，异业互补”的原则。也就是说，针对相同业态，我们寻求具体经营内容的差异化；在对不同商家的选择上，我们侧重考量商家与商家之间在业态设定、装修风格、运营理念等方面的互补，使社区商业项目能够做得内容丰富、有滋有味。

举例来说，同为餐饮业态的商家，有中餐、西餐的差异，中餐中又有地方菜系和一些特色小吃的区别。因为社区商业体量普遍较小，需要加入很多满足社区居民生活需求的商家业态，如若不是纯粹的“食街”，我们就不建议选择同一菜系的几家商户同时入驻，要确保商家经营内容的差异化。在这种情况下，租金考量已退居其次，主要是要让入驻的商家有存活的空间，使开发商能够有稳定的租金来源。在不同商家之间我们寻求商家与商家在社区商业项目中的互补，以此互相带动，形成合力。

4、放眼整体，宁缺毋滥。

在招商的过程中要有整体意识，不能因短时内的招商情况不理想而自乱阵脚。面对不符合社区商业定位的商家，要有原则性，一票否决。不能单纯为了提升项目的招商率而草率签约，破坏项目的整体形象。同时，招商归根结底是在与人打交道，衡量好“人”的因素也是十分必要的。社区商业并不要求所有的商家都是大品牌、都要连锁经营，衡量小商户的营运能力、个人信誉、综合素质也大有裨益。否则，在后续的运营管理中，该商家的经营状况和经营方式很有可能对临近商家带来不利影响，从而给其他商家和商业运营带来困扰。