来源： 凤凰网房产上海站

今年是上海商业地产新项目迭出的大年，约有70多个不同类型的项目正在筹备开业。这些项目中，会有新一代区域购物中心精品项目诞生吗？

对照区域购物中心成功的五大关键因素，今年沪上满足这五大要素、最有望成为新一代中小型区域购物中心的黑马项目当属先番城。

在Mall星看来，先番城没有拘泥于传统的“社区”视角，而是聚焦Z世代社群，聚力社群运营，是一种值得肯定的创新思路。虽然最终的成效仍需经过实际的市场验证，但从“区”到“群”，其实代表了由横向服务到纵向服务的转变，不再是想方设法满足尽可能多层级的人的多面需求，而是全力链接目标人群的各种细分的垂直的物质和精神消费需要，融合共享办公、文创书店、美食集市等系列功能，并结合跑团、音乐节、脱口秀等内容，输出7*24小时不间断的社群新生活。 下面先从外在因素谈起，看看先番城的具体优势。

外在优势一商办互补，内外循环垒实客流保障 内循环：先番城所属的融信·上坤中心，汇集了绿色生态的甲级办公、文创以及高端酒店，致力于打造与周边商办社群共生共荣的全生态大平台。先番城与办公部分无缝连接，通过对于目标客群消费习惯的精准把握，精选入驻商家，构建充分满足白领客群与周边居民的社群消费需求的文化综合体。

外循环：先番城位于总建筑体量达125万平方米的七宝生态商务区的交通节点关键区位——进出第一站。作为上海25个现代服务业集聚区之一，七宝生态商务区距虹桥综合交通枢纽仅4.5公里。作为上海最大的文创产业载体，七宝生态商务区下辖报业传媒谷、世纪文创中心、万象企业中心、融信上坤、金地万科、茅台等七大项目，志在打造“文创集聚的国际生态园区、文化荟聚的全球艺术高地”。每个项目都有着自身独到的文创特色产业定位，如影视、演艺、动漫游戏、网络文化、创意设计、出版、艺术品交易和文化装备。 随着办公的快节奏趋势和对办公生活的丰富度渴求，办公需求由单一走向多元。作为七宝生态商务区主入口的上盖综合体商业，先番城将商业、休憩、艺术、生态等多元业态有机结合，可满足整个板块日益升级的需求，更是能够对白领客群形成巨大的吸引力。

外在优势二轨交直联，独拥轨交10号线起始站TOD及P+R双重优势 作为独拥七宝生态商务区轨交10号线航中路站客流唯一出入口的上盖综合体商业，先番城占尽先机，可充分满足商务人士轨交换乘之需。航中路站是起始站，所以比其他站点拥有更大的远端辐射空间（类似浦东嘉里城所在的7号线花木路站）。此外，项目不仅自带550个停车位，更有配备近500个停车位的吴中路P+R停车场。由于毗邻外环高速和嘉闵高架，因而通过汽车交通也可以快速通达虹桥高铁站及虹桥机场。TOD及P+R的叠加优势，为先番城带来充足的交通优势。

先番城充分利用轨交优势，B1层无缝连接潮汐客流达2万+的轨交10号线航中路站。为了充分发挥轨交客流为商场导流的作用，项目精心设计了连通地铁站与地下商业的艺术走廊，不仅可以让人沉浸于艺术文化氛围之中，还能让大家进出商场时都保持愉悦心情。毕竟，“美”是人们共通的感受。 B1层业态规划为先番食集、精品超市，以及解决写字楼白领的工作餐和生活方式的的小餐饮和小零售，进驻品牌包括麦当劳、易买购超市、来伊份、思博湖牛肉面、大米先生、美式眼镜、晨光文具、悦刻、唐人养生等。B1层还特设了极具场景感的下沉星空广场，在此可持续举办既有社交属性又趣味横生的社群主题活动。

外在优势三商圈底气，10万办公客群+20万社区居民 先番城除了坐拥七宝生态商务区10万办公客群，周边1公里范围内还集聚着航华、万科等成熟住宅区约20万社区居民，3公里范围内可辐射居民更是高达50万以上。七宝万科广场与上海万象城开业不过几年，双双晋升为全市营业额及客流最高的头部购物中心，可见这两个项目周边客群所蕴含的市场潜力。而先番城与这两个项目所辐射的居民客群可谓同出一孔，由此也可以折射出先番城的客群质量。