编者按：本文来自微信公众号“RET睿意德”（ID:retweixin），作者：这里是，36氪经授权发布。

一位资深商业朋友问到，与香港如此之近，深圳还能做继续做高端商业吗；一位在深圳前海开发的朋友一直顾虑他们商业项目开业时间而多次延后，要知道，前海住宅价格引领全市，房价在10万/平米以上。深圳商业向上走、向外走为什么还会困扰那么多同仁，深圳未来商业未来该如何走？

2020年8月26日是深圳特区成立40周年，2018年深圳首次超越香港成为大湾区经济之首，未来将从跟随者走向引领者。1979年1月，蛇口成为中国第一个出口加工区。1980年深圳GDP只有2.70亿元，之后深圳经济发生翻天地覆变化。40年来，小渔村一跃成为世界级城市，深圳经济成就举世瞩目：

-?2020年深圳GDP为27,670亿元，经济规模跃居全国第三

-?人均GDP近20万元全国城市排名第一

-?出口总额16,708亿元，连续28年居内地第一

-?2020年经济密度23亿元/平方公里，居国内之首

-?研发比例为4.2%，创新位居全球前列

-?2020年深圳上市公司数量首次超过了上海

-?全球约有70%的消费级无人机产自深圳

随着经济高速增长，深圳常住人口规模增加到1,343万人，商业及商业地产得到迅速发展，各类消费形态层出不穷，成为全国商业先锋。

深圳商业原点：古代深圳的根，在南头老城；近代深圳的根在“深圳墟”即东门老街，罗湖东门商圈是深圳商业最活跃的区域；改造后的东门步行街于1999年10月1日启用，占地面积17.6万平方米，现在成为年轻人最爱去的街市，平均日人流量多达30多万人次。

外资零售商业开放窗口：1990年内地第一家麦当劳餐厅在深圳东门开业；1992年国内第一间中外合资连锁超级市场--华润超市爱华店开业；1996年沃尔玛在深圳开设在中国的第一家购物广场和山姆会员店，多年一直是中国单店销售最高的超级市场,2020年销售近35亿元，坪效位居深圳商业单店之首。

本土零售连锁企业先锋：1985年“深圳最老商场之一的深南天虹在中航工贸大厦内开业；1994年全国首家仓储式平价超市万佳百货正式开业，2001年华润超市收购万佳百货，组建华润万佳超级市场有限公司；1996年深圳第一个单体营业面积达1万平米岁宝百货红岭店开业；2000年深圳零售军团超市人人乐、新一佳首次在深圳外拓店；2002年天虹百货也从深圳向外发展，在江西、厦门等区域扩张。

主题商业地产尝鲜者：创新是商业活力的灵魂，深圳开发商在创新方面起步较早。1989年华侨城与香港中旅合资开发的中国第一个主题公园锦绣中华开园（国内最丰富的实景微缩景区）；2004 年 12 月开业的华润万象城，规模近18.8万平方米，成为深圳最高水平的购物中心，其销售业绩一直高居深圳首位。欢乐海岸于2012年开业，开创深圳融生态旅游、文化创意、滨海休闲、时尚娱乐、主题商业于一体的文旅复合商业形态；2018年开业的深业上城，国内首家将酒店+餐厅+旗舰店三合一门店MUJI Hotel，成为业界亮点。

一路西进的商圈：深圳商圈界限相对较弱，除东门、华强北商圈较明显外，其它商圈还在成形中。东门老街是深圳历史最为悠久商圈，近期区域内华润湖贝大型城市再生项目启动，将重塑市级商业核心地位；中国电子第一街--华强北是深圳传统商业圈，以电子闻名，近年调整业态形成多元消费商区。其它南山商圈、人民南商圈、福田中心商圈、华侨城商圈氛围还在成长中；福田中心CBD形成以商务服务为主商圈；宝安商圈、龙岗商圈作为新兴商圈带到深圳向多中心发展。南山后海商圈是深圳西部的商业中心，云集了海雅百货、茂业百货、南山书城、海岸城、保利文化广场、深圳湾万象城等项目，此区域发展带动深圳商业一路向西。前海自贸区成立，以欢乐港湾、万象前海、卓越前海壹号为代表将深圳商圈继续往西挺进。

引领全国的创新零售品牌：40年来，深圳消费类创新品牌成长不少，包括国内手机高档旗舰华为Mate手机、网红级茶饮第一品牌喜茶HEYTEA、无人机第一品牌大疆以及网红咖啡Seesaw等一大批购物中心追捧热门品牌。在服装设计方面，深圳女装在国内市场极为出色，ELLASSAY歌力思、Marisfrolg玛丝菲尔等品牌成为国内女装风向标。2014年北京APEC会议上，新中装由来自深圳著名设计师梁子和罗峥设计。儿童游乐品牌Meland因其出色体验设计，成为许多购物中心儿童业态首选。