商业地产在互联网时代的核心竞争力是什么?
我们都知道互联网时代,BAT三家独大,马云爸爸说的,让天下没有难做的生意,结果是大家生意越来越难做了。因为原来你是地域竞争,利用信息差异化挣钱,但是一到网上,你就是全国甚至全球竞争,再也没办法用信息不扁平来挣钱了。传递价值的公司盈利能力越来越弱,最后连汽车4S店汽车品牌都不想要了,像特斯拉开个体验店,你直接在我的网站上去预订下单就好了。
到了移动互联网时代,连BAT都变成了AT了,百度在移民移动互联网的路上都掉队了。百度的生意都难做了。为啥呢?因为人们随时随地联网的状态下,一个企业需要做的核心是:注意力竞争。看哪家企业最能占用老百姓的注意力。于是《王者荣耀》和吃鸡游戏开始大量收割注意力,一个游戏人物的虚拟皮肤就能利润过亿。今日头条永远可以给你提供你感兴趣的信息,也大量收割了人们的注意力,市值几百亿。腾讯想收购今日头条,创始人傲娇的说:我创业不是为了成为腾讯员工。因为他有流量,他就牛气。
那么说到实体店,在移动互联网时代更加焦虑,怎么办?
回答这个问题前,大家先了解一下:互联网最贵的是什么?
是流量,BAT之所以三家独大,就是因为他们可以直接收割流量。作为其他互联网公司的状况竟然是,有钱想投广告都没地方买流量!
对于不了解互联网的人们可能不太清楚,啥叫流量啊?其实很简单,就是实体里的人流!
李嘉诚说房地产,只有三个核心词,就是:地段、地段、地段。
为啥地段这么重要?
就是因为地段直接影响了你门店的人流啊。所谓的,金角银边草肚皮,也就是说不同地段人流不同。你在人流大的地方,你就挣钱。当然,前提是良心经营,产品靠谱。
在互联网时代,流量为王。
在实体经济,人流为王。
线上叫流量,线下叫人流,都是一个东西。这就是商业的核心之一。没有流量和人流就没有人们的注意力啊。那么在这个移动互联网时代,作为实体店要如何在移动互联网时代怎么获得人流呢?真的只有地段一个关键点吗?
到这里先科普一个知识点:什么是商业地产?
广义的商业地产:酒店、写字楼、会展中心、专业市场、步行街、购物中心等
狭义的商业地产:底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场
未来的核心人流交汇处,必然是:步行街和购物中心。
这就是时尚地产集团要做的商业地产:时尚地产和旅游地产。一个城市的人流核心交汇处,因为他们是可以成为城市的地标性位置建筑。
为什么这么说呢?
我们来看看专注商业地产三十年的专业分析:
历史上商业地产的发展模式:
销售模式(内地早期商铺)
→出售部分、持有部分(内地住宅开发商)
→自持模式(香港模式)
→轻资产管理模式(美国模式)
目前国内仍然以自持模式为主,但随着资本市场的推动,未来有可能向轻资产管理模式进化。国内外消费习惯和文化差异导致商业环境差异巨大,轻资产管理模式是否适合国内市场,却是不一定的。
自持模式需要满足消费者、商家、开发持有者的需求即可,自主权非常大,可以迅速的调整以适应市场的需求。而轻资产管理模式,可能有投资人、物业方、运营方、商家、消费者等各种不同目的的人群,导致如想要变更一个动线,能让商家的展示更加凸显,但又难以评估实际带来的财务回报,很难平衡各方利益。
做一个好的商业地产项目,究竟有多难?
其实做一个好的商业地产,本来应该是件很简单的事情。
因为归根结底,我们只是提供了一个地产,让大家做商业买卖而已。
而所有商业地产项目的核心,都不过一句话:你造了什么,凭借什么,让哪些人,去哪里,买哪些东西,进而获得怎样的利润?
这个问题从根本上决定了一个商业地产项目的前期研策、财务分析、拿项目、定位规划、建筑设计、工程施工、划铺、招商、运营、推广……
但就是这个问题,90%的商业地产项目,都没有解决好。
为什么呢?
因为会思考这个问题的地产开发商,实在是太罕见了。不思考的原因也很简单,黄金十年里,大家躺着也挣钱啊。
于是,对于大多数国内的开发商来说,通过住宅开发获取销售利润的发展模式已经深入人心,从逐利的角度讲,能够快速而简单的重复获得利润,为何还要精耕细作,自持运营好一个商业地产呢?
就现在国内的形式而言,大部分的房地产开发商仍然会以住宅销售为主要目的去拿地,而不是完全从商业的角度去拿地。这个现象实在是太普遍了,哪怕是华润这种已经把项目做得很成功的了开发商都有这个问题。不过华润还算幸运的,靠自己的能力还是把很多项目给做起来了(比如很多城市的万象城最初的定位只是想做万象汇社区商业,只是为了配套华润的住宅,但后期却因政府和国企的因素,定位直接改为了高端商业万象城,好在项目的运营团队实力比较强,通过当地的招商运营调整,引进了很多性价比高的购物中心餐饮、体验业态,扭转了颓势)